Wednesday, July 25, 2007

TITULO V. EL REGISTRO EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

CAPITULO IEL REGISTRO
En lo concerniente al registro se destaca en primer término el tipo de documentos que esta nueva ley considera registrables.Los dos primeros párrafos del artículo 89 parecen hechos en consonancia con la teoría clásica de los derechos inmobiliarios.En los párrafos primero y segundo encontramos las formas llamadas derivativas de adquisición de derechos inmobiliarios y además las que involucran los derechos accesorios. El párrafo primero ratifica el principio de que los derechos registrales son constitutivos, es decir que la condición de propietario se asume y surte efectos jurídicos a partir del registro. Este principio aparece confirmado en el artículo 90.El párrafo III es muy especial y está dedicado a las restricciones a la libertad de adquirir, haciendo mención de las servidumbres y a las declaraciones de patrimonio cultural. Este mismo párrafo, sin embargo establece que puede haber otras inscripciones que limiten la libertad del adquiriente. Esto es inusual en la teoría y en la práctica toda vez que en materia de actos jurídicos se entiende que los particulares no pueden establecer por convención limitaciones a la libertad de adquirir que pudiesen redundar en perjuicio de terceros. En la esfera publica si porque se admiten las leyes que alteran o limitan la libertad de acción sobre el derecho de propiedad como inembargabilidad o servidumbres.De todos modos debe interpretarse este articulo de forma enunciativa y no limitativa y admitirse que los particulares puedan establecer limitaciones “particulares sobre los inmuebles”.En el artículo 90 encontramos consagrado el principio de que el derecho de registro se genera con la inscripción y es convalidante de este derecho. No existen en este régimen hipotecas ocultas.

El peligro de este artículo es que establece una presunción absoluta contra la inscripción. Esto es no admite prueba en contrario. Lo que el registro consigna se presume exacto. Una disposición arbitraria que limita la corrección de simples errores materiales por vía administrativa como en principio era admitido por la vieja ley. En el presente caso se admite la prueba en contrario pero por la vía de recurso por causa de error o por fraude.En el artículo 92 se consigna la nueva forma del duplicado del certificado de titulo. Una copia fiel dice este artículo, no una constancia anotada un verdadero duplicado.¿Y que decir de los copropietarios, aparecen todos en un mismo certificado? El párrafo I de este artículo establece que cada copropietario tendrá derecho a un extracto del certificado original. En otras palabras ellos aparecen en el título original, pero en vez de una copia individual tienen derecho a un extracto, que no parece otra cosa que una constancia del derecho del copropietario.Esta ley ha simplificado un poco la obtención de un nuevo certificado cuando el anterior se ha perdido o destruido. En la actualidad basta con una declaración jurada una publicación y una solicitud al mismo Registro de Títulos quien deberá expedir la copia del duplicado.La constancia de la inscripción de derechos reales accesorios como hipotecas y medidas provisionales se hará mediante una copia del documento y una certificación de que ese derecho está inscrito, artículo 93.Las disposiciones del artículo 94 parte infine que establece la posibilidad de prueba en contrario de las certificaciones sobre las inscripciones de gravamen, parecen contradictorias con lo establecido por el artículo 90 sobre los efectos del registro. Parecería que el artìculo 90 se consagra para el certificado de tìtulo, sin embargo el mismo establece que el registro de cargas o gravámenes no sòlo del certificado de tìtulo.No obstante el mismo artìculo 94 parece hacer la diferencia entre ambas nociones de registros. El artìculo 94 se refiere a las certificaciones de registros. Estas admiten la prueba en contratio, pero las anotaciones que las atestan no. Asì una certificación es vàlida en un tribunal como medio de prueba hasta prueba en contrario, mientras que la anotación de esta certificación se presume exacta. ¿Qué debemos entender? Que lo que puede hacerse es mostrar que el registro y la certificación difieren y con esto se hace prueba contra la certificación, ya que el artìculo dice “excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro.” O sea que difieren. No obstante el registro parece tener la misma fuerza probante, tendría que ser desonocido por un tribunal, aunque el artìculo 90 parece admitirlo sòlo por causa de fraude o por error material.Cuando el derecho de propiedad ha sido objeto de registro, los nuevos actos a inscribir quedan en lo que respecta especialmente a sus formas a juicio y calificación del Registrador de Títulos. Esta facultad no es privativa del Registrador sino que la ley señala que deberà estar establecida por la vìa reglamentaria.Cuando el acto a registrar provenga de una decisión de la Jurisdicción Inmobiliaria el Registrador sòlo puede calificar la forma de la inscripción, artìculo 96 de la ley.Todas las anotaciones deben de ser promovidas por las partes interesadas salvo las que sean autorizadas por los òrganos de la Jurisdicción Inmobiliarias. Las anotaciones que sean resultado de modificaciones a los derechos registrados o fruto del saneamiento deberán estar acompañadas de un plano aprobado por la Dirección de Mensuras y Catastro.Esto està regulado por el artìculo 97 de la ley la cual en su párrafo II establece la posibilidad de que luego de realizado un diagnòstico los propietarios pueden ser objetos de una actualizaciòn de sus planos.Esta disposición es confusa porque la ley no puede tener efectos retroactivos. Puede alegarse que lo que ese busca es la exactitud de los derechos registrados, pero que decir de un propietario con derechos reconocidos por màs de 20 años? El derecho de propiedad es reconocido como perpetuo. Un propietario que no ha actualizado para usar el tèrmino de la ley su plano, puede por eso ser objeto de una actualizaciòn de su plano? Esta es una solución dudosa.En ese mismo artìculo se regula el registro de derechos en caso de expropiación por el Estado Dominicano. No hay necesidad de oponerse a la expropiación en apariencia, porque los registradores no inscribirán la misma hasta tanto no se les de constancia de que los derechos de la parte expropiada han sido satisfechos.Esta ley contempla un bloqueo registral. Mediante el sistema de venta condicional de inmuebles. En el registro complementario al certificado se inscribe esta venta y desde ese momento no se puede ya registrar ningún acto de disposición sobre el inmueble a ser afectado. En ese mismo registro se inscriben otras limitaciones a la transferencia como son las declaraciones de bien de familia.

En el artìculo 99 nos encontramos con una disposición aunque no colide con el artìculo 90 respecto de la exactitud de los registros inmobiliarios al menos darà muchos problemas prácticos. Se establece que los errores puramente materiales puedan ser corregidos por los Registradores. Esto existìa en el antiguo sistema y por los fraudes y distorsiones los propietarios terminaron requiriendo por resolución hasta modificaciones a las cèdulas y errores de nombres. Suponemos que todo esto tendrá que ser ampliado por vìa reglamentaria.


CAPITULO IICONDOMINIOS
El artículo 100 está consagrado a la definición de lo que es un condominio. Dentro de los elementos de la definición encontramos el de independencia funcional y salida directa o indirecta a la vìa pública de las unidades.

El terreno se mantiene como comùn y proindiviso entre los condomines. Los sectores o àreas comunes son insperables y no estàn sujetas a venta o disposición.Para fines de financiamiento està permitido a las entidades financieras inscribir la intención del propietario de convertir en régimen comùn el inmueble.Està prohibido constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas al régimen de condominios ni sobre los que pudiesen estar amparados en cartas constancias.

La propiedad de diferentes unidades construidas en terrenos registrados tendrán que ser constituidas en condominio si estàn divididas por pisos de lo contrario pertenecerán a un solo propietario.

El consorcio de propietarios tendrà derecho a un Certificado de Titulo y a un bloqueo registral para que no puedan ser inscritos nuevos gravámenes sobre la parte comùn.
Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes gozan de un privilegio y una vez liquidadas gozan de toda la fuerza de un titulo ejecutorio.

La competencia para todos los conflictos que surjan en esta materia será competencia del tribunal de Jurisdicción Original relacionadas con: a) derechos; b) cargas y gravámenes registrados.

CAPITULO III PUBLICIDAD REGISTRAL

Nos encontramos que aunque las informaciones de los registros son públicas la obtención de certificaciones es privativa de los propietarios.Los propietarios pueden sin embargo provocar un bloqueo para realizar transacciones inmobiliarias mediante la obtención de una certificación con reserva de prioridad. Un sistema novedoso sobre todo para ciertas promesas de venta. Decimos que sólo algunas porque el bloqueo sólo puede ser hecho por 15 días aunque no parece que el artículo restringa la renovación de la misma.
Aunque la certificación con reserva produce un bloqueo para fines de traspaso de la propiedad, la ley permite la inscripción de cargas y gravámenes provisionales, que se convierten en definitivas al final del plazo.
Entiendo que el sistema aunque novedoso parece admitir que se burle la protección de los acreedores, toda vez que si la operación cuyo objeto es el bloqueo se materializa las inscripciones provisionales son objeto de una especie de purga.

CAPITULO IV INMUEBLES DEL DOMINIO PUBLICO
Los artículos 106 y 107 están consagrados a los bienes del dominio público, una noción que no nos merece mayores comentarios, tal vez que la desafectaciòn o la colocación de estos bienes en el comercio debe ser hecha por ley.

TITULO V MODIFICACIONES PARCELARIAS
CAPITULO IOPERACIONES DE MENSURAS CATASTRALES
Las modificaciones parcelarias parecen estar sometidas a un régimen simplicado. Se obliga a someter a mensura todas las propiedades que se vayan a ser objeto de registro de acuerdo a la presente ley.El procedimiento de conformidad con el artìculo 111 es bastante sencillo, una vez hecho el contrato de mensura con el agrimensor la Dirección Regional de Mensura inviste o autoriza al agrimensor y ya està.En la pràctica parece estar comenzando a funcionar el sistema de satélite que permitirà agilizar los procedimientos. Lo que antes tomaba seis o siete meses se podrà hacer en uno o dos.

Si el contrato de mensura genera algún tipo de controversias, el asunto se dirime por la jurisdicción inmobiliaria. Si por el contrario el acto de mensura es impugnado se procede por la vìa administrativa que vamos a explicar:

Los recursos estàn abiertos contra las decisiones administrativas y de los òrganos técnicos y contra las decisiones administrativas de la Jurisdicción Inmobiliaria.El recurso de acuerdo con el artículo 75 está abierto a todo el mundo, todo el que sienta afectado.La primera fase para impugnar un acto administrativo es la reconsideración, que se interpone en un plazo de 15 dìas contados a partir la fecha de publicidad.El fallo debe producirse tambièn en un plazo de 15 dìas después de interpuesto el recurso. Denegada la reconsideración se abre el recurso jerárquico.El plazo para interponer el recurso jerárquico es el mismo, o sea de 15 dìas. Tambièn el plazo para fallarlo es el mismo.Rechazado el recurso jerárquico se abre el recurso jurisdiccional. El tribunal competente es el Superior de Tierras territorialmente competente.El plazo para interponer el recurso y para fallarlo es de 30 dìas.Haremos otro paréntesis para discutir acerca de los recursos contra las decisiones jurisdiccionales. Estos recursos son Apelación, Casación Revisión por error material y revisión por fraude.

La apelación es el recurso abierto contra las decisiones de los tribunales de jurisdicción original. Como sabemos de conformidad con el artìculo 6 de la ley habrà no menos de cinco (59 tribunales Superiores de Tierras, los cuales como todo lo relacionado con esta nueva ley estarà controlado por la Suprema Corte de Justicia la cual los pondrà en funcionamiento de acuerdo CON LAS

NECESIDADES DEL SISTEMA

Volviendo al articulo 80 de la ley el Tribunal Superior de Tierras es el del territorio del tribunal de jurisdicción original que dicto la sentencia.

En el aspecto formal el recurso de interpone en la Secretarìa del Tribunal que dictò la sentencia, mediante escrito motivado. Este recurso debe de ser notificado a la contraparte en un plazo de 10 dìas.

El recurso està abierto contra las partes y los intervinientes, pero si se trata de apelaciòn relacionada con el saneamiento cualquier intersado lo puede interponer.

El plazo del recurso es de 30 dìas, contados a partir de la notificación de la sentencia.
La Casación està abierta contra las decisiones de los Tribunales Superiores de Tierra, y se rige por la ley de Casación, y por los reglamentos que se dicten para complementar la ley.
LA REVISIÓN.

Este recurso està abierto para corregir errores puramente materiales. Como dijimos la ley no define cuales son esos errores y este artìculo podría colidir con los artículos 90 y 99. El primero que determina la exactitud del registro y que sòlo puede ser impugnada por el recurso de revisión. El 99 permite a los Registradores corregir los errores puramente materiales.
Entendemos que la vìa reglamentaria tendrà que determinar la aplicación de ambos artículos, aunque el artìculo 83 se refiere a decisiones de la jurisdicción inmobiliria, pero al dejar abierto el 90 este tipo de recursos contra el registro inmobiliario que afecta a los registradores podría suceder como señalaramos anteriormente con la vieja ley que hasta para los números de cèdula los registradores decidìan no enmendarlos y someterlos al Tribunal Superior.

De todas formas entendemos que debe prevalecer el principio de que el registrador de títulos puede evaluar y decidir lo que es un error puramente material y enmendarlo de forma que la revisión estè abierta contra las decisiones jurisdiccionales y las del registro por supuesta inexactitud del mismo de conformidad con el artìculo 90.

El plazo para este recurso es breve de quince (15) y es competente el órgano que generò la decisión. Hay que fijarse bien que la ley habla como dijimos, de forma indistinta de organo y tribunales. Algo que tambièn tendrà que ser ampliado por los reglamentos.

REVISIÓN POR FRAUDE

Abierto contra fraudes en el saneamiento este proceso està abierto para todo aquel que haya sido privado de su derecho, y se interpone por ante el Tribunal Superior de Tierras competente en un plazo no mayor de un año (1) después de expedido el certificado de tìtulo correspondiente.
No obstante el recurso està abierto desde la publicación de la sentencia pero se extiende hasta un año después de la emisión del PRIMER CERTIFICADO DE TITULO.

El principio de tercero adquiriente de buena sufre una derogación mientras estè abierto el plazo para la revisión por causa de fraude.

Como forma de determinar el inicio del plazo del recurso el párrafo IV de la ley determina que el registrador harà una anotación en el primer tìtulo el plazo de la prescripción. No sabemos cual es la sanción por la omisión. Ahora bien como toda prescripción se presume que comienza en caso de omisión cuando el interesado conoce del certiticado. Esta serìa la mejor solución pero en este artìculo se habla de emisión asì que la parte interesada en caso de que no estè anotado del plazo de prescripción tendría que partir de la fecha de emisión del certificado.

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